​住在楼上，车停阳台，“第四代住宅”到底是趋势，还是智商税？

住在楼上，车停阳台，“第四代住宅”到底是趋势，还是智商税？

2017年成都七一城市森林花园开盘，号称国内首个第四代住房开盘，拉开了中国第四代住宅开发的序幕。

成都七一城市森林花园

【1】

到底什么是第四代住宅

有人会好奇，到底什么样的房子，可以叫第四代住宅。

根据百度百科定义，主要优点如下：

1、彻底改变鸟笼式的居住环境（环境开放）

2、所有住房都有一座私家小院（有大露台）

3、开启空中停车时代（电梯停车）

4、不再建地下停车场（同上）

5、使房屋面积凭空增值15%以上（还需要电梯上下）

6、不增加占地和建筑成本（不增加容积率和建筑密度）

7、使投入与产出比发生质的变化（增加开发商、购房者收益）

8、具有非凡品质，却可造福亿万百姓（购买者开心）

9、更适宜人类居住（（环境开放）

百度百科截图，详细图文可自行查阅

总结起来与普通住宅最大区别如下：

1、大露台。2、无地下停车场，汽车停在自家露台。3、通过停车电梯入户，不通过传统电梯入户。4、楼体有垂直绿化。

【2】

国内首个第四代住宅到底怎么样

按照开盘当日，媒体对七一项目负责人的采访回答，该项目负责人是如此回答：“人类住房经历了三次改革，第一次是万年前从洞穴到茅草房的变革，第二次是几千年前，从茅草房到砖瓦房的变革，第三次是上个世纪开始的，从砖瓦房到电梯房的改变。所谓中国第四代住房，也是目前正将经历的，是将城市家园生活作为核心理念，在城市中心现有土地供应愈加稀缺的情况下，让居住在高层的人们依然能享受最具情怀的庭院生活。”它不再像个鸟笼一样使我们的活动私人空间越来越小被包裹在钢筋水泥的房子，是回归自然院落，可以在花园里喝茶、种菜、遛狗实现人居舒适度的最大化。”

根据实际了解，七一项目仅实现了三大区别中的第一点，大露台。

七一城市森林花园110平米户型图

七一城市森林花园210平米户型图

因成都七一城市森林花园项目是2018年开盘，今年已经进入交付期，为了解项目建成后与传统项目的差异，找来项目在建图片分析。从网络来源工程图片来看，与普通住宅区别不大，同时因露台进深过大，又有较大的负荷要求，增加比较显著的斜向支撑。

红圈内为斜向支撑

【3】

国内到底有没有真正的第四住宅

从第四代住宅提出后，时间已经过去了两年多，那么国内到底有没有真正的第四代住宅？

查遍网络资料，并没有哪个项目明确自己为第四代住宅，但仍有部分项目比较接近。

1、碧桂园森林城市

森林城市位于马来西亚依斯干达经济特区，距新加坡直线距离约2公里，距新加坡繁华的乌节路约39公里，距新加坡樟宜机场约55公。是碧桂园集团在2015年左右开始开发的大型海外投资项目，虽然位于马来新亚境内，但因距离新加坡较近，一度成为众多国人投资的热点。

不过因近年来国家政策调整，该项目在国内的宣传有所减弱，所知客户逐渐减少。

碧桂园森林城市效果图

碧桂园佛山总部大楼实景图

该项目宣传三大接近第四代住宅特征。

1、垂直绿化，垂直绿化是碧桂园的建筑特征之一，在碧桂园佛山总部大楼及其他项目也均有应用，算是碧桂园项目城市技术之一，但即使这样，其总部大楼的垂直绿化也大概只有1/3为真绿化，其余均为仿真植物。

2、无地面交通，在项目早期宣传中提及到了，所有交通均在地下通行，但查阅近期的宣传口径，似乎此条已经删除，或许因为成本原因进行了删减。

3、真正的宜居生活，因地处东南亚海边，气候温热、风景宜人，此特征倒是不假。

2、重庆·龙湖·九里晴川·揽境

龙湖·九里晴川项目地处重庆照母山西侧嘉陵江湾区，该区域整体容积率不高于2.0，未来居住密度低，业态作为高端和纯粹的低密生活区。 从龙湖地产初步透露的细节看，九里晴川首批次推出的别墅和洋房产品，专门针对改需人群，单套总面积将处于适中水平，然客厅面宽或有望达到8米以上；而洋房产品，会立基于新江与城·清晖岸的基础上再做精致和创新，以更舒适的尺度满足大众的需求。

项目整体效果图

空中院落户型图

空中院子

该项目关于四代住宅创新性特征。

1、双层挑空的空中院落。龙湖在产品设计过程中，创新性的采用的南北向错层露台设计，而且在设计中大胆且取巧，170余平米的户型，露台进深就高达五米以上，同时因是双层错层挑高，院子的整体高度超过了6米以上，舒适度良好。

2、围绕院落所产生的生活方式。龙湖在设计中，按照中国传统的居住理念，将客厅、书房、餐厅、厨房等有可能产生社交功能的空间，均环绕在院落的周围。这种设计讨巧的吻合了国人以家庭为中心的生活诉求，同时充分照顾了各功能区的景观诉求。

3、西安曲江雁栖玫瑰园

雁栖·玫瑰园位于西安曲江新区二期，项目占地约95亩，容积率2.0，规划14栋9-13F小高层，四层转换露台270°环景视野，下沉双庭院景观车库，1+1双大堂归家礼遇。取法山水，集萃于园，三重园林景观，四大主题自然娱乐社交场所，八重宅院，畅享美好生活。建筑面积约199㎡-656㎡奢尚平层，全系套房，用前沿定制人居；为居者之悦，更逸享优居。

项目效果图

项目效果图

项目同户型图

该项目关于四代住宅创新性特征。

1、大露台设计，进深3米南向露台。

【4】

第四代住宅到底能不能实现

按照百度百科及清华设计院定义，第四代住宅仿佛是时代的前沿作品，似乎一切的设计都将在未来能够实现，那么，到底第四代住宅能够实现？或者换句话来说，到底这些是不是第四代住宅？

目前难以解决的问题。

1、空中停车，如果每户都将汽车停在空中自家露台前沿，需要在露台面积中增加至少20平米及一部汽车电梯（电梯间按照10平米计算），即要增加大概30平米的露台。这部分的面积有可能通过协调地方政府不计入建筑容积率，但是至少他需要建筑成本，可能并不比地下车库便宜。

2、垂直绿化问题，在正常的混凝土顶板上进行绿化种植，至少需要覆土60公分以上，加上水分含量及绿化种植，露台的承重问题很难解决。即使通过建筑加固的方式解决承重问题，在日照得不到解决的情况下，垂直绿化存活率将大大降低（碧桂园的总部大楼的60%以上绿化为仿真绿化）。这还不包括最让人难以忍受的蚊虫问题。

3、露台对室内采光及通风的影响，如果为了在露台上每天享受30分钟的悠闲午后时光，而影响到室内的20个小时的通风采光，我宁愿选择放弃。

看到这里，相信大家有已经有了自己的判断，如果再遇到类似的第四代住宅项目，果断点告诉他：“想收我的税，没门！！！”

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